• 1 Nous remercions ici Johann Frick pour ses explications détaillées et très intéressantes des différe (...)
• 2 Les auteurs du présent article appartiennent au "Shrinking Cities International Research Network", (...)

2Le terme allemand de Schrumpfung évoque en premier lieu la métaphore du rétrécissement, à l’image du linge lavé à une température trop élevée, mais il peut également désigner la diminution d’une quantité dénombrable, et c’est à ce titre qu’il est d’usage courant en démographie. La Schrumpfung, telle qu’elle est analysée dans la littérature urbaine allemande, renvoie ainsi à une double acception, spatiale et démographique, l’accent étant cependant mis davantage sur la seconde dimension du rétrécissement1. Il est vrai que dans de nombreux cas, les villes qui sont supposées "rétrécir" d’une part ne perdent pas de superficie globale et d’autre part appartiennent à des agglomérations urbaines qui, au contraire, s’étendent et s’étalent (Oswalt, 2006 ; European Commission, 2007). Comme nous tenterons de le montrer en nous appuyant sur les travaux allemands, le processus de contraction urbaine qui se manifeste dans les schrumpfende Städte ne se traduit pas par une diminution du périmètre des villes concernées mais par un processus de "perforation urbaine", qui évide des territoires situés à l’intérieur de l’aire urbaine (Lütke-Daldrup, 2000). L’expression schrumpfende Städte fait également écho à la notion de Shrinking Cities2 développée aux Etats-Unis. Bien qu’également fondée sur l’image du rétrécissement, cette notion, telle qu’elle est développée dans la littérature américaine, renvoie généralement à des processus globaux de déclin urbain, liés aux résultats conjoints de la désindustrialisation et de la suburbanisation, qui ont touché plus particulièrement les villes de la Rust Belt (Weaver, 1977 ; Breckenfeld, 1978 ; Rybczynski et Linneman, 1999). Dans le contexte états-unien, le déclin urbain est généralement associé à des processus de paupérisation et d’accentuation de la ségrégation sociale et raciale (Beauregard, 2003 ; Squires & Kubrin, 2005). Bien que les facteurs de décroissance soient en partie différents dans les deux contextes (la dimension ethnique, notamment, étant beaucoup plus prégnante dans les analyses du déclin des villes américaines), certains auteurs ont rapproché les processus à l’oeuvre en Allemagne de l’Est, en Amérique du Nord et même au Japon, en mettant l’accent sur le caractère "global" des "Shrinking Cities" (Oswalt, 2006).

• 3 La construction du Mur en 1961 a largement été motivée par l’hémorragie démographique de la RDA dan (...)
• 4 Traduction du "demographischer Wandel".

3En Allemagne orientale, le déclin démographique a commencé bien avant la chute du Mur3 mais il a été accéléré par la Wende et concerne désormais la plupart des villes est-allemandes. L’émergence dans le débat public de la Schrumpfung, analysée comme une tendance lourde et comme un processus de long terme, date du début des années 2000. Elle renvoie à une double prise de conscience, une dizaine d’années après la réunification : d’une part, l’intensité du phénomène, sa durabilité et son ampleur géographique ont révélé les difficultés de la transformation est-allemande et la faillite d’une réunification qui se voulait intégratrice ; d’autre part, le thème de la Schrumpfung rejoint des préoccupations sociales et politiques croissantes quant au "tournant démographique"4 ou "seconde transition démographique" (Van de Kaa, 1987), qui concerne, lui, l’ensemble de l’Allemagne et au delà, à plus ou moins long terme, l’ensemble des pays industrialisés.

• 5 Le "State of European Cities Report" examine l’évolution de 258 villes de l’Union entre 1996 et 200 (...)
• 6 Les travaux récents de Turok et Mykhnenko (2007) portent sur 310 villes européennes définies sur la (...)

4La recherche en sciences sociales s’est emparée de la Schrumpfung à partir de la fin des années 1990. La variété d’approches, d’objets et d’échelles d’analyse complique la compréhension d’une notion encore floue (Brandstetter, Lang, & Pfeifer, 2005). Nous proposons ici une lecture synthétique des approches des schrumpfende Städte est-allemandes dans la recherche urbaine en Allemagne. Il s’agit ici d’interroger la spécificité des formes de déclin urbain qui y sont analysées et de dégager des pistes de comparaison et de réflexion applicables à l’ensemble des villes de l’Europe de l’Ouest. En effet, loin d’être un phénomène isolé ou spatialement circonscrit, le déclin urbain ne touche plus aujourd’hui seulement les villes d’Europe centrale et orientale mais tend à se diffuser dans un grand nombre de régions européennes. Ainsi, selon un rapport de la Commission Européenne, entre 1996 et 2001, un tiers des villes de l’Union Européenne a perdu des habitants5 (European Commission, 2007). Selon Turok et Mykhnenko, (2007), à la fin des années 1990, l'Europe comportait plus d’agglomérations urbaines en déclin que d’agglomérations en croissance démographique6. Le déclin est particulièrement prégnant dans les pays d’Europe de l’Est, en particulier en Roumanie, Bulgarie, dans les Etats Baltes et, de manière plus hétérogène selon les villes, en Hongrie, Pologne et République Tchèque (European Commission, 2007). Parmi les villes en déclin recensées par Turok et Mykhnenko (2007), l’écrasante majorité est située en Russie, Ukraine, Pologne, Roumanie et Allemagne de l’Est. En Europe de l’Ouest, les situations sont plus contrastées avec des différences interrégionales marquées, notamment en Grande Bretagne, en Allemagne et même en France. L’Europe du Sud est aussi caractérisée par de fortes disparités, par exemple entre des villes espagnoles et portugaises à la croissance vive et des villes italiennes stagnantes ou déclinantes (European Commission, 2007 ; Turok & Mykhnenko, 2007). Dans ce contexte, la richesse et la diversité des recherches allemandes apportent des éléments d’analyse originaux pour envisager le futur des villes européennes. Elles ont également le mérite de questionner les politiques urbaines contemporaines, fondées sur un paradigme de croissance pourtant de plus en plus ébranlé. En ce sens, elles ouvrent la voie à une réflexion sur de nouveaux outils d’aménagement, privilégiant un développement urbain plus durable.

• 7 Dès 1972, avec les premières projections démographiques officielles annonçant un futur recul de la (...)

6En Allemagne, si le terme de "schrumpfende Städte" fut évoqué dès les années 1970 dans des documents officiels7, il est véritablement entré dans le champ académique grâce à Häußermann et Siebel, dans un article publié en 1988 dans le Kölner Zeitschrift für Soziologie und Sozialpsychologie consacré aux effets de la désindustrialisation en Allemagne de l’Ouest, en particulier dans la région de la Ruhr. L’article de Häußermann et Siebel a permis une triple avancée : il s’agit de la première grande contribution universitaire sur le sujet ; l’approche de la Schrumpfung n’y est pas purement démographique mais s’attache à en montrer les causes industrielles ou, plus généralement, économiques ; enfin, leur approche envisage la Schrumpfung de manière "positive", ce qui implique aussi la reconnaissance de la Schrumpfung comme processus de long terme et non comme un simple problème d’adaptation temporaire. Les mêmes auteurs avaient cependant déjà utilisé le terme dans un article de la Zeit de 1985 intitulé "Die Chancen des Schrumpfens" dans lequel ils montraient la coexistence en Allemagne de processus de croissance urbaine et de déclin.

• 8 De fait, avec la chute de l’ex-RDA et les départs massifs de jeunes ménages vers l’Ouest, ces ville (...)
• 9 Notamment les travaux critiques de Wolgang Kil (2004), architecte-journaliste berlinois qui joue un (...)

7En présentant la Schrumpfung comme une tendance de long terme et comme un état de fait dont il fallait tirer le meilleur parti (une "chance"), ces auteurs mettaient en avant l’idée que le déclin de la population relevait moins d’un changement de degré que d’un changement de nature, qui exigeait donc de considérer davantage la Schrumpfung comme un processus structurel de déclin urbain que comme une simple baisse passagère de la population. Ils furent malgré tout peu écoutés, la plupart des responsables publics et des chercheurs étant convaincus du caractère éphémère et temporaire de cette baisse8. Il fallut attendre de nombreuses années pour que réapparaisse cette idée de faire du déclin une "chance" et de le considérer comme un état de fait à partir duquel il soit possible créer de nouveaux espaces et de nouveaux usages de l’espace urbain. On verra plus loin que cette idée d’appréhender le déclin urbain comme une opportunité est récurrente dans le débat scientifique allemand : elle imprègne aussi bien les travaux du très médiatique groupe "Shrinking Cities", animé par l’architecte Philipp Oswalt, que de nombreux travaux universitaires ou journalistiques9 convergeant dans leur proposition de tirer parti des processus de déclin pour construire "un nouveau paradigme pour les politiques urbaines" (Wiechmann & Siedentop, 2006).

• 10 Les travaux de la commission, encadrés par l’ancien maire de Leipzig, Heinrich Lehmann-Grube, ont m (...)
• 11 Entretien avec B. Glock mené par D. Florentin (2008).

8Après la chute du mur, face aux pertes brutales et énormes de population subies par les villes de l’ex-Allemagne de l’Est, des analyses se développent sur les effets des changements de structure économique et de la transition post-socialiste sur la transformation des espaces urbains (Häußermann, 1996, 1997). Le centre de gravité du débat sur le rétrécissement urbain se déplace alors de l’Allemagne de l’Ouest (et des villes industrielles de la Ruhr) vers l’Allemagne orientale. Néanmoins, il faut attendre 2000 et les travaux de la commission Lehmann-Grube (2000)10 pour qu’un champ de recherche sur les "schrumpfende Städte" émerge véritablement et se développe en Allemagne, et en particulier dans les nouveaux Länder11. L’orientation délibérée des travaux de la commission Lehmann-Grube sur les seuls nouveaux Länder dit à elle seule l’importance de cette transformation post-socialiste.

• 20 La plupart des analyses sont réalisées à l’échelle des communes urbaines, assez vastes depuis les r (...)
• 21 "La ville transformée : déséconomisation, dépopulation, désurbanisation"

11Le déclin urbain en Allemagne orientale, tel qu’il est analysé dans la littérature allemande depuis une dizaine d’années, se caractérise à la fois par une chute de la population de nombreuses agglomérations urbaines20 et par des difficultés économiques accompagnées de problèmes sociaux (chômage, paupérisation et accroissement de la ségrégation). Il est envisagé par certains auteurs comme le résultat d’une rupture systémique enclenchée lors de la Wende, posant la question de la spécificité post-socialiste des trajectoires urbaines est-allemandes (Wissen, Nauman, 2006). En Allemagne de l’Est, les effets conjugués de la recomposition post-socialiste, de la désindustrialisation, de la périurbanisation, et du facteur démographique ont produit un modèle de déclin inconnu jusque là (Oswalt, 2006). Hannemann (2003) évoque le processus en termes particulièrement forts : "die transformierte Stadt : Deökonomisierung, Depopulation, Deurbanisierung"21, laissant des espaces marqués non pas par une économie post-industrielle comme les villes en déclin ouest-allemandes, mais par une "déséconomisation" des espaces. Ainsi, aux hypothèses d’une transition se traduisant par un simple ajustement aux processus de modernisation post-fordiste se sont rapidement substituées des analyses mettant l’accent sur "la simultanéité, l’interdépendance et le recouvrement" entre différentes transformations, qui donnent un caractère "unique" à l’évolution des villes de l’ex-Allemagne de l’Est mais aussi d’une grande partie de l’Europe centrale et orientale (Steinführer et Haase, 2007 ; Boren et Gentile, 2007).

• 22 Entretien avec M. Bernt mené par D. Florentin (2008) ; Turok et Mykhnenko, 2007.

12Le fait démographique, et en particulier les études sur les évolutions de sa partie "naturelle" (par opposition à migratoire) semblent avoir pris une place majeure dans les recherches menées sur la Schrumpfung, en particulier depuis le début des années 2000. Cette prépondérance s’explique probablement en partie par un accès plus aisé aux données, alors que les données d’ordre économique et social sont plus difficiles à analyser voire à obtenir22. Mais cette importance accordée à la démographie, et particulièrement à sa composante naturelle, s’explique aussi par la situation très particulière de l’Allemagne de l’Est à l’échelle européenne, marquée à la fois par les taux de fécondité les plus bas d’Europe et un vieillissement conséquent prononcé (BBR, décembre 2007 ; Buzar et al., 2007).

• 23 L’ensemble de ces travaux s’inscrit dans un projet de coopération européenne entre des universités (...)

13C’est cette situation spécifique à l’Allemagne de l’Est qui a pu en partie justifier l’émergence de travaux s’appuyant sur le concept assez controversé de "seconde transition démographique". Selon cette hypothèse, les sociétés industrialisées connaîtraient actuellement des changements démographiques décisifs et comparables, dans leurs effets, à ceux issus de la première transition démographique intervenue au dix-neuvième siècle. La baisse de la fécondité, conjuguée à l’augmentation de l’espérance de vie, conduirait à une transformation radicale de la structure des ménages et de la population (Van de Kaa, 1987). Le vieillissement de la population, l’augmentation du nombre de ménages, la diminution de leur taille, de même que l’instabilité grandissante de ces ménages, auraient alors des répercussions sur le plan spatial. Partant de cette hypothèse, différents travaux allemands, surtout impulsés par un groupe de chercheurs de l’UFZ (Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung), autour de Sigrun Kabisch et de Philipp Ogden, ont tenté de mesurer les effets de ces changements démographiques sur l’évolution des villes, en particulier en Allemagne de l’Est et dans certains pays d’Europe de l’Est23 (Buzar et al., 2005 ; Couch et al., 2005 ; Buzar et al., 2007 ; Steinführer et Haase, 2007). Ils font apparaître deux types de tendances a priori assez contradictoires.

• 24 La part des ménages d’une seule personne est passée de 25 % des ménages en 1989 à 34 % des ménages (...)
• 25 Selon ce modèle, le développement urbain des agglomérations urbaines suivrait trois stades successi (...)

15Une seconde tendance mise en avant par les études des effets de la seconde transition démographique va dans un sens opposé au déclin urbain. En effet, l’augmentation de la part des petits ménages et des ménages d’une seule personne24, la fécondité plus tardive allant de pair avec l’augmentation du taux d’activité féminine, l’augmentation du nombre de couples bi-actifs et plus longtemps sans enfants, auraient un impact sur la "réurbanisation" des villes, qui se repeupleraient grâce à des jeunes ménages attirés par les équipements culturels et l’activité de la ville-centre (Buzar et al., 2007 ; Steinführer et Haase, 2007). La notion de "réurbanisation" a été utilisée dès 1982 par Van den Berg et al. dans leur tentative de dégager un modèle d’évolution des villes25. Plus récemment, une nouvelle vague de travaux reprennent cette notion pour décrire le renouveau démographique de certaines villes-centres, en France (Ogden et Hall, 2000) et en Europe (Buzar et al., 2007), en l’expliquant principalement par les effets de la "seconde transition démographique" (Ogden et Hall, 2000 ; Buzar et al., 2005 ; Buzar et al., 2007). Mettant en avant le rôle explicatif des dynamiques démographiques sur les évolutions urbaines, ces travaux décrivent des processus très proches de la régénération urbaine et de la gentrification, mais en sous-estimant probablement les dynamiques économiques et sociales, qui sont au contraire très présentes dans les analyses habituellement consacrées à ces dernières.

• 26 Une ville comme Leipzig a vu le nombre de ses emplois industriels passer de 100 000 à 20 000 entre (...)

18En Allemagne orientale, la combinaison de processus de transformation post-socialistes et post-fordistes a conduit à un déclin urbain accentué (Prigge, 2006 ; Wiechmann, 2007). Au début des années 1990, les transformations économiques liées à la chute du régime socialiste et au processus de réunification se sont effectuées de manière extrêmement rapide. La privatisation des entreprises s’est accompagnée d’une modernisation à marche forcée, se traduisant par une diminution drastique du secteur industriel, du secteur agroalimentaire et même tertiaire, et des emplois qui leur étaient liés, au point qu’on a pu parler de "déséconomisation" (Hannemann, 2003). Les transformations post-fordistes, qui se sont effectuées de manière assez graduelle dans les villes de l’Ouest, se sont exercées dans les villes de l’Est comme une "thérapie de choc" (Bontje, 2004). L’Allemagne de l’Est, devenue pour certains auteurs une région industrielle périphérique dépendante de l’Allemagne de l’Ouest (Prigge, 2006) a aujourd’hui la plus faible part d’emplois industriels de l’Europe tandis que le taux de chômage y est deux fois plus élevé qu’en Allemagne de l’Ouest (Glock et Häußermann, 2004). Entre 1989 et 1995, entre 70 et 90 % des emplois industriels ont disparu en Allemagne de l’Est26 et la population active ayant un emploi est passée d’environ 8,6 millions en 1989 à environ 6,1 millions en 2001 (Nuissl et Rink, 2005). Trop périphériques et trop marquées par "l’hypothèque" de la ville socialiste (Hannemann, 2003) par rapport aux grands centres de décision européens pour être attractives aux yeux des investisseurs, les villes de l’Est ont alors été l’objet d’une émigration massive, notamment de la part des salariés jeunes et qualifiés (en particulier les femmes) partant chercher un emploi dans les villes de l’Ouest. Entre 1991 et 1999, environ 1,7 millions d’habitants d’Allemagne de l’Est ont émigré (Glock et Häußermann, 2004). Faute d’emplois, même les villes les mieux dotées du point de vue des équipements culturels et intellectuels, comme Berlin, Dresde et Leipzig, ont eu du mal à retenir leurs jeunes cadres et à attirer de manière massive les nouveaux investissements (Schmidt, 2006). Les villes les plus dynamiques peinent elles-mêmes à concentrer suffisamment de main d’œuvre qualifiée pour atteindre la masse critique permettant de garder les compétences et de favoriser l’innovation locale (Matthiesen, 2006).

• 27 Pour le cas particulier de Leipzig, qui correspond exactement à ces données, voir Lütke-Dalrup (200 (...)
• 28 Franz (2000) lie l’état d’abandon dans lequel les centres-villes ont été laissés par les régimes so (...)

19La transition post-socialiste a eu des effets immédiats sur la structure spatiale des villes d’Allemagne de l’Est, en permettant à une demande latente et grandissante pour des logements individuels périphériques de s’exprimer et de se concrétiser grâce à la mise en place d’aides financières. Une étude citée par Glock et Häußermann (2004) montre que dans 15 villes est-allemandes, la périurbanisation est responsable d’au moins la moitié des pertes de population de la ville centre27. Alors que les régimes socialistes avaient préservé de manière autoritaire la ville dense, produisant une forme de ville "gelée" dans sa forme d’avant-guerre (Franz, 2000), les changements politiques ont brutalement ouvert la voie à l’étalement urbain. Et, tandis que les centres-villes négligés pendant des décennies étaient parvenus à un état de dégradation peu compatible avec des possibilités de valorisation immobilière à court terme (Häußermann, 1996 ; Franz, 2000 ; Nuissl et Rink, 2005)28, la périphérie offrait des espaces beaucoup plus rentables pour l’investissement immobilier.

• 29 Il faut ici préciser que les exonérations fiscales pour l’accession à la propriété concernaient seu (...)

20Dès lors, dans les années 90, le processus de périurbanisation s’est nourri à la fois des blocages créés par la transition post-socialiste et des débuts balbutiants de la planification urbaine locale. Comme l’indiquent Nuissl et Rink (2005), les lenteurs des procédures de restitution des biens immobiliers ont empêché tout investissement dans les centres-villes pendant plusieurs années, tandis que les autorités locales ont été pour l’essentiel impuissantes à freiner les investissements en périphérie. De fait, ces investissements étaient plutôt considérés comme bénéfiques, la conception dominante des acteurs locaux étant que "l’étalement urbain n’est pas seulement inévitable mais aussi un signe désirable de progrès" (Nuissl et Rink, 2005). Par ailleurs, les aides fédérales destinées à favoriser l’investissement immobilier ont été allouées sans appliquer de critères de localisation, ce qui a naturellement favorisé les développements suburbains29, beaucoup moins contraignants à mettre en œuvre. Enfin, l’accroissement des revenus d’une partie des ménages a permis à ceux-ci de réaliser leurs aspirations à s’installer en périphérie, dont certains auteurs soulignent qu’elles ont été largement encouragées par les pouvoirs publics, la publicité et les medias (Nuissl et Rink, 2004 et 2005). De même, dans le domaine du commerce et de l’immobilier d’entreprises, c’est en banlieue que les investissements se sont localisés massivement, attirés par une offre foncière abondante et des règles d’urbanisme peu contraignantes (Franz, 2000 ; Couch et al., 2005).

• 30 Quand au moins quatre indicateurs sont dans le quintile le plus bas, alors la commune est dite "en (...)

24A l’échelle régionale, les processus de déclin tendent à se généraliser à tous les types d’espaces (urbain, périurbain et rural) et concernent une très grande majorité des villes est-allemandes. D’un point de vue statistique, à partir d’une série de 6 indicateurs (population, solde migratoire, développement des emplois, taux de chômage, puissance fiscale des communes, pouvoir d’achat), 53,5 % des communes d’Allemagne de l’Est seraient "en déclin", contre 2,6 % à l’Ouest30 (Gatzweiler et al., 2003 ; Heineberg, 2004). Mais ces processus sont plus ou moins accentués selon les villes, leur situation géographique, leur structure économique initiale et leur taille. Alors que les plus grandes (Leipzig, Dresde, Erfurt-Weimar-Iena) font figure "d’îlots de stabilité, voire de croissance" très relative (Herfert, 2007), les villes petites et moyennes sont particulièrement touchées. Mais dans l’ensemble, l’analyse du déclin urbain au niveau régional ou en termes de systèmes de villes est peu développée dans la littérature (Killisch, Siedhoff, 2005), l’essentiel portant sur des études de cas. Des exemples de cas "paroxystiques" sont ceux de Hoyerswerda (Hannemann, 2003), Wolfen, Weisswasser (Bernt, Kabisch, & Peter, 2005 ; Kabisch, 2006), ou Johanngeorgenstadt (Bose, Wirth, 2006), dont les variations de population entre 1990 et 2004 oscillent entre –30 et –40 %. Mais les études sur Leipzig et Dresde sont plus nombreuses. Les évolutions socio-démographiques y sont plus différenciées, parfois très légèrement positives (Wiechmann, 2007), ce qui rend les problématiques différentes, le déclin urbain pouvant y être envisagé comme une chance.

• 31 Herfert (2007) souligne cependant que ce retour au centre concerne très peu de ménages périurbains.
• 32 Cette réurbanisation par les populations étudiantes ou par les jeunes ménages est sans doute réelle (...)

25Après une phase caractérisée par un processus marqué de périurbanisation, les changements de structure démographique et les politiques de rénovation menées dans les années 1990 (Stadterneureung) ont conduit récemment à un réinvestissement des centres par des jeunes et petits ménages, en provenance des nouveaux Länder et de l’étranger31 (Herfert, 2007). Ce processus, évoqué plus haut et qualifié de "réurbanisation" par certains auteurs (Buzar et al., 2007), ne concerne toutefois que les plus grandes villes. Ainsi, dans certains quartiers centraux de la ville de Leipzig, la part des ménages d’une seule personne dépasse la moitié et près de 45 % d’entre eux ont moins de 40 ans. Par ailleurs, la pratique de la co-location (les fameuses Wohngemeinschaften, WG) par les étudiants se développe dans ces quartiers, favorisée par un parc de logements attractif, bien desservi et à loyer peu élevé, conduisant à un processus de "studentification" identifié à Dresde ou à Leipzig (Buzar et al., 2007, Hill & Wiest, 2003). La croissance démographique qui en découle (que les auteurs qualifient toutefois de "fragile"32) ne touche cependant que certains quartiers, elle ne compense pas les pertes à l’échelle communale et on peut s’interroger sur sa portée réelle à long terme. Ainsi, à Leipzig, alors que la plupart des quartiers centraux ont atteint des taux de croissance démographique annuels de 9 % en 2003, la population de la ville dans son ensemble a augmenté de moins de 1 %. Le "retour au centre" et la "studentification" à Leipzig s’effectuent dans des quartiers différents ; l’hyper centre (Innenstadt) n’est pas occupé par les étudiants, qui lui préfèrent la Südvorstadt, Schleußig ou Connewitz.

• 33 Ce n’était d’ailleurs pas le cas à la fin des années 1990. Pour Leipzig par exemple, en 2000, la va (...)

27De manière générale, si le problème des logements vacants est largement répandu en Allemagne de l’Est, il est particulièrement aigu dans certains secteurs. Glock et Häußermann (2004) montrent que si la plus grande concentration relative de logements vacants se trouve dans les quartiers centraux, qui en comptent près d’un tiers, le véritable problème, en termes absolus, réside dans les grands ensembles des quartiers périphériques qui comptent environ 200 000 logements vacants au total33. La période socialiste avait produit une "structure urbaine duale" (Glock et Häußermann, 2004) au sein de laquelle l’investissement était principalement orienté vers les grands ensembles des quartiers périphériques alors que les quartiers centraux étaient pour l’essentiel laissés à l’abandon (Franz, 2000 ; Couch et al., 2005). Au moment de la chute du mur, 20 % de la population d’Allemagne de l’Est vivait dans les grands ensembles tandis que 420 000 logements étaient vacants, principalement dans les quartiers centraux. Malgré les investissements massifs postérieurs à la réunification, la désaffection pour les quartiers périphériques n’a pu être enrayée (Glock et Häußermann, 2004).

• 34 Les fonds alloués dans le cadre de Stadtumbau Ost fonctionnent sur le principe des "trois tiers" : (...)
• 35 Cela s’explique notamment par le fait que, dans la pratique, ce sont les compagnies municipales qui (...)

30L’analyse de la Schrumpfung peut être effectuée à travers l’étude des différents programmes fédéraux, comme Soziale Stadt, ou plus récemment et plus fortement Stadtumbau Ost. Le développement de la vacance a eu des effets importants sur les marchés immobiliers des villes est-allemandes. Son effet dépressif sur les loyers et prix immobiliers a découragé en grande partie l’investissement privé tandis que les collectivités locales, propriétaires de plus de 40 % du parc de logements est-allemand, ont eu à faire face à des difficultés financières grandissantes liées en particulier aux dettes de l’époque socialiste (les Altschulden) que la trop grande vacance empêche structurellement d’éponger. Le manque à gagner en termes de loyers a fini par éroder les ressources publiques locales, affectant la capacité financière de nombreuses villes (Glock et Häußermann, 2004). A partir des années 2000, après une période de "déni" des processus de déclin urbain, l’ampleur des problèmes amène les acteurs locaux à se saisir, quand ils le peuvent financièrement,34 des outils opérationnels mis en place par le gouvernement fédéral, en particulier dans le cadre du programme "Stadtumbau Ost". Ce programme est destiné à donner les moyens aux collectivités locales de "développer des approches cohérentes et globales pour résoudre le problème de la vacance des logements", son objectif majeur étant de conserver des centres-villes attractifs et socialement mixtes en Allemagne de l’Est (Glock et Häußermann, 2004). La réhabilitation de certains quartiers, le développement de l’accession à la propriété dans les centres-villes et surtout, la démolition à grande échelle des logements, en sont les outils principaux. La réduction de l’offre de logements apparaît comme l’un des moyens privilégiés de revalorisation du marché immobilier privé, même si cette solution est extrêmement coûteuse pour les finances publiques puisqu’au delà des coûts de démolition eux-mêmes, les collectivités doivent souvent prendre en charge l’aide au relogement des locataires35 et la rénovation des infrastructures et réseaux consécutive à la démolition (Glock et Häußermann, 2004 ; Wissen, Nauman, 2006).

• 36 La ville "prairie" et la ville "svelte".

39Si cet appel au "changement de paradigme" est récurrent dans les discours allemands (avec l’invention de "concepts" comme Präriestadt, Schlanke Stadt...36), il est plus difficile de voir sa concrétisation, sauf dans la réalisation systématique d’espaces verts préconisée et timidement mise en œuvre à l’issue des démolitions du programme "Stadtumbau Ost". Par ailleurs, il n’est pas partagé par tous : Häußermann (2005) met en garde contre le retournement radical de paradigme qui s’opère depuis quelques années sur la base de projections au fil de l’eau, considérées un peu vite comme irréversibles. Par ailleurs, l’idée de la "chance" que représenteraient le déclin et la dédensification, en particulier pour les grandes agglomérations, est remise en cause pour les petites villes fortement décroissantes, trop dépourvues de ressources financières, mais surtout humaines, pour relever le défi de la construction d’une ville "durable" (Bose, Wirth, 2006).